Emlak Instagram DM ve WhatsApp otomasyonu: ilan ve gösterim

Pazar akşamı, saat 21:40. Kadıköy’deki kiralık 2+1’in Reels’ine "hâlâ müsait mi?" yorumu düşüyor. WhatsApp’ta biri "Çekmeköy’de 3+1 daire var mı?" diye soruyor, Instagram DM’de bir başkası geçen haftaki hikâyenize yanıt verip yalnızca "bu ne kadar?" yazıyor. Ofis kapalı, danışmanın telefonu sessizde. Emlakta ilan sorusu, ilan görüldüğü anda gelir; sabah dönüldüğünde alıcı başka bir ofisle gösterim konuşuyor olabilir.

Bu yazı, bu üç kanalı inTusell’de nasıl tek kutuya topladığınızı ve AI’ın ilan sorusunda nerede konuşup nerede danışmana bıraktığını anlatıyor. Sektöre özel özellikleri emlak çözümü sayfasında görebilirsiniz. Seri olarak okumak isterseniz AI’ı eğitmeyi emlak yapay zeka eğitimi, günlük kullanımı inTusell’i nasıl kullanırsınız, portföy eşleştirmeyi de emlak yer gösterme ve randevu otomasyonu yazısında bulursunuz.

Kısa cevap

"Çekmeköy’de 3+1 var mı?": AI portföyden neyi söyler, neyi söylemez?

Emlak hesabında paneldeki ürün sayfasının adı Portföy’dür. İlanları buraya girersiniz; elinizde hazır bir liste varsa PDF, Excel/CSV ya da web sitenizin taranmasıyla bilgi tabanına da ekleyebilirsiniz. Müşteri yazdığında AI talebi dört eksende okur: bütçe, semt, oda sayısı ve metrekare, satılık mı kiralık mı. Bu ölçütlere uyan ilanları ve fiyatlarını paylaşır. Fiyat, ilanda tanımladığınız liste fiyatıdır; AI kendi aralığını üretmez, "biraz iner" demez.

Instagram’da işi kolaylaştıran bir ayrıntı var. Müşteri bir ilan gönderisini DM’den paylaştığında ya da hikâyenize yanıt verdiğinde, açıklama okunabiliyorsa AI o paylaşımın açıklamasını görür. Yorumlarda da altına yazıldığı gönderinin açıklaması AI’ın önündedir. Açıklamaya semti, oda sayısını ve metrekareyi yazdıysanız "bu ne kadar?" sorusuna "hangi ilan?" diye dönmek gerekmez.

Söylemediği şeyler de en az bunlar kadar net. Pazarlık, kredi uygunluğu ve ekspertiz değeri rakam ve değerlendirme ister; AI bu sorularda sayı vermez, sohbeti danışmana devreder ve devir tüm geçmişiyle Kararlar sayfasına düşer. Portföyde olmayan bir semt ya da tip sorulduğunda ilan üretmez, yine danışmana yönlendirir. Bu sınırı AI Kuralları’nda kendi cümlelerinizle sabitlersiniz; örneğin metrekare, tapu durumu ya da kredi konusunda emin olmadığı bilgiyi söylememesi, kapora ve sözleşmeyi her zaman danışmana bırakması gibi.

"Cumartesi görebilir miyiz?": gösterim talebi nereye düşer?

Alıcı bir ilanla ilgilendiğinde AI ondan uygun gün ve saat aralığını öğrenir: "cumartesi öğleden sonra" ya da "hafta içi akşamüstü" gibi. Varsayılan kurulumda saati kendisi kesinleştirmez. Konuşma gelen kutunuzda bekler ve iki yoldan biri işler: gösterimi panelden danışmanın takvimine siz yazarsınız ya da müşteri online randevu sayfanızdan boş saati kendisi seçer. AI randevu araçları hesabınızda açıksa AI çalışma saatlerine ve dolu saatlere bakıp uygun saati kendisi önerir ve gösterimi yazar. Hangisinin geçerli olduğunu AI Deneme’de bir gösterim isteyerek görürsünüz.

Gösterim tiplerini ayrı tanımlamak takvimi gerçekçi tutar. Konut gösterimine 30, ticari gösterime 45 dakika verebilir, iki adres arasındaki yol için 20 dakikalık ara süresi ekleyebilirsiniz. Aynı saate iki randevu girilemez; sistem randevu açmadan önce çalışma saatlerine ve dolu saatlere bakar, iptal edilen randevu o saati yeniden boşaltır. Böylece aynı cumartesi 14:00’e iki alıcı yazıp birini kapıda bekletmek gibi bir durum yaşanmaz.

Randevu açıldıktan sonra hatırlatma kendiliğinden işler: 1 gün önce teyit, 2 saat önce hatırlatma. Gelemeyecek alıcı bunu önceden bildirir ve o saat başka bir alıcıya açılır. Hatırlatmalar ücretli paketlerde çalışır; Ücretsiz planda otomasyonlar kapalıdır.

Sessiz alıcı, sıcak alıcı: puan, takip ve satış aşamaları

Emlakta karar uzun sürer; alıcı haftalarca birkaç ofisle birden konuşur. inTusell burada iki iş yapar. Birincisi puan: AI her adaya 0 ile 100 arasında bir puan verir. Satış aşamasına, mesaj sayısına, satın alma sinyallerine, son mesajın tazeliğine ve randevu isteyip istemediğine bakar. Sabah önce kimi arayacağınız böylece belli olur.

İkincisi takip: ilan bilgisi alıp susan alıcıya AI en fazla 3 kez yazar. Aralıklar emlaktaki karar süresine göre ayarlıdır; mesajlar yalnız çalışma saatlerinde (randevu saatleriniz, tanımlı değilse yerel saatle 09:00-21:00) WhatsApp, Instagram ya da Telegram’dan çıkar. Alıcı yanıt verince, ileri tarihli bir gösterim açılınca ya da "yazmayın" deyince takip durur.

Kişi kartında konuşmalar, notlar ve tercihler (oda sayısı, metrekare, bölge) bir arada durur; danışman değiştiğinde alıcı her şeyi baştan anlatmaz. Fırsatları emlak aşamalarıyla hazır gelen panoda izlersiniz: Yeni Talep, Gösterim Planlandı, Teklif / Müzakere, Sözleşme Aşaması, Tapu / Teslim. Teklif / Müzakere ve sonrası danışmanın masasıdır; AI’ın işi alıcıyı o masaya sıcak hâlde getirmektir.

Kimler için?

• Instagram’da ilan Reels’i ve gönderisi paylaşan, akşam gelen yorumlara ve DM’lere yetişemeyen emlak ofisleri ve bağımsız danışmanlar.
• Yabancı alıcıyla çalışan, İngilizce, Rusça ya da Arapça sorguyu ayrı bir kanal kurmadan karşılamak isteyen ofisler.
• Konut, ticari ve arsa portföyünü birlikte yöneten, gösterim sürelerini tipe göre ayırmak isteyen ekipler.

Kanallar: ilan Reels’i, DM ve ofis WhatsApp’ı aynı danışman kutusunda

Ofisin WhatsApp numarası değişmez. Panelde gösterilen QR kodu ofis telefonuyla okutursunuz; okutamıyorsanız numaranızı yazıp 8 karakterlik eşleşme kodunu telefona girersiniz. Bunun için Meta Business onayı gerekmez; resmi WhatsApp hattı (Cloud API) Meta onayından sonra açılacak. AI yalnız birebir sohbetlere yanıt verir, portföy paylaştığınız WhatsApp gruplarına yazmaz. Her pakette tek WhatsApp hattı vardır; ikinci bir numara ücretli eklentiyle eklenir.

Instagram’ı Meta hesabınızla giriş yapıp Facebook Sayfasına bağlı Profesyonel hesabınızı seçerek eklersiniz; token kopyalamak yoktur. Bağlantı biter bitmez DM’lere yanıt başlar. Instagram mesajlarının panele ulaşması birkaç dakika sürebilir, bu yüzden bu kanalda saniye vaadi vermiyoruz. Yorumların "Instagram yorumları" adında ayrı bir anahtarı vardır ve varsayılan olarak açıktır; hesabı 24 Eylül 2026’dan önce bağladıysanız yorumlar için bir kez yeniden bağlarsınız. Bir ilan Reels’inde akış şöyle ilerler:

1. Biri "hâlâ satılık mı?" yazar.
2. AI yoruma herkese açık, kısa tek bir yanıt verir ve ayrıntı için DM’e çağırır; fiyatı herkesin önünde tartışmaz.
3. DM’de bütçeyi, oda sayısını ve semti sorar, portföyden uyan ilanları paylaşır.

Bağlantı içeren spam yorumlar yanıtsız kalır; yoruma özel mesajla dönmek (DM ile Yanıt) Meta onayından sonra açılacak. Web sitenizdeki sohbet balonu ve Telegram botu da aynı kutuya gelir, Facebook Messenger yolda. Rusça yazan yatırımcıya Rusça, Arapça yazana Arapça döner; tek bir "hi" dili değiştirmez. Kanal ve bağlantı listesinin tamamı entegrasyonlar sayfasında.

İlk hafta: portföy, sınırlar ve gösterim saatleri

1. Portföyü güncel girin. Her ilan için semt, oda sayısı, metrekare, satılık ya da kiralık bilgisini ve liste fiyatını Portföy sayfasına yazın; aidat, otopark, site imkânları gibi sık sorulanları açıklamaya ekleyin. Satılan ilanı aynı gün kapatmayı ofis kuralı yapın.
2. Sınır kurallarını yazın ve deneyin. AI Kuralları’na pazarlığı, kaporayı, sözleşmeyi ve kredi uygunluğunu danışmana bırakan kısa kurallar ekleyin; AI Deneme’de "fiyatta indirim olur mu?" diye sorup cevabı kendiniz görün.
3. Gösterim tiplerini ve saatleri tanımlayın. Konut ve ticari için ayrı süre, adresler arası yol için ara süresi girin; online randevu sayfasının bağlantısını profilinize ve ilan açıklamalarınıza koyun.
4. Modu seçin. Emlak hesapları Stajyer’le başlar: AI yanıtları kendisi gönderir, iptal ve iade gibi işlemlerden önce size sorar. İlk günlerde her yanıtı görmek isterseniz hesabı Tam onay’a, hassas bir pazarlık sohbetini tek başına Duraklat’a alabilirsiniz.

Ne değildir?

• Ekspertiz ya da değerleme aracı değildir. AI bir dairenin ne ettiğini hesaplamaz; değer sorusu danışmana gider.
• Kredi ve tapu danışmanı değildir. Kredi uygunluğu ya da tapu durumu bilgi tabanında yoksa AI tahmin yürütmez, emin olmadığını söyleyip devreder.
• İlan yayınlayan bir portföy yazılımı değildir. İlan sitelerine yayın yapmaz, tapu ve değerleme kaydı tutmaz; portföyü siz girersiniz, inTusell talebi onunla eşleştirir.
• Toplu mesaj aracı değildir. Takip yalnız size yazmış alıcıya ve en fazla 3 kez gider.

Sık sorulan sorular

AI portföyde olmayan ya da satılmış bir ilanın fiyatını söyler mi?

Hayır. AI yalnız Portföy sayfanıza ve bilgi tabanınıza girdiğiniz ilanlardan konuşur, fiyatı da o ilandaki liste fiyatından söyler. Uyan ilan yoksa uydurmak yerine sohbeti danışmana devreder. Satılan ya da kiralanan ilanı portföyde güncel tutmak sizin elinizdedir; AI ilanın durumunu oradan okur.

Yer gösterme randevusunu AI mı verir?

Varsayılan kurulumda AI saati kendisi kesinleştirmez: müşteriden uygun gün ve saat aralığını öğrenir, konuşma gelen kutunuzda bekler; gösterimi panelden takvime siz yazarsınız ya da müşteri online randevu sayfanızdan boş saati kendisi seçer. AI randevu araçları hesabınızda açıksa uygun saati kendisi önerip yazar. Randevu açılınca 1 gün önce teyit, 2 saat önce hatırlatma gider; hatırlatmalar ücretli paketlerde çalışır.

Pazarlık, kredi ya da kapora sorusunda AI ne yapar?

Rakam vermez. "Bu fiyat düşer mi?", "krediye uygun mu?" ya da ekspertiz değeri gibi sorular müzakere ve değerlendirme ister; AI bu sohbeti danışmana devreder, devir tüm geçmişiyle Kararlar sayfasına düşer. Kapora ve sözleşme için de "her zaman danışmana aktar" kuralını AI Kuralları’na yazarsınız.

Rusça ya da Arapça yazan yatırımcıya nasıl yanıt verilir?

AI müşterinin yazdığı dilde cevap verir; Arap ve Kiril alfabesi de tanınır. Araya giren tek bir "ok" ya da "hi" konuşmanın dilini değiştirmez. Hatırlatma gibi sabit sistem mesajları Türkçe yazana Türkçe, diğerlerine İngilizce gider.

Sessiz kalan alıcıya kaç kez yazılır?

En fazla 3 kez. Takip mesajlarını AI kendisi yazar, aralıklar emlaktaki karar süresine göre ayarlıdır ve mesajlar yalnız çalışma saatlerinde çıkar. Alıcı yanıt verince, ileri tarihli bir randevu açılınca ya da "yazmayın" deyince takip durur.

Ofis WhatsApp numaram değişir mi, Meta Business onayı gerekir mi?

Numaranız aynı kalır. WhatsApp’ı panelde çıkan QR kodu okutarak ya da numaranızla alacağınız 8 karakterlik eşleşme koduyla bağlarsınız; Meta Business onayı gerekmez. Resmi WhatsApp hattı (Cloud API) Meta onayından sonra açılacak. Her pakette bir WhatsApp hattı vardır, ek numara ücretli bir eklentidir.

Sonraki adım

Kanallar bağlandıktan sonra farkı portföyün ve kuralların kalitesi yaratır. Önce emlak yapay zeka eğitimi yazısıyla AI’a ofisinizin dilini ve sınırlarını öğretin, sonra günlük akışı inTusell’i nasıl kullanırsınız yazısından izleyin. Eşleştirme ve gösterimin ayrıntısı emlak yer gösterme ve randevu otomasyonu yazısında; paket ve kota için fiyatlandırma, sektör özellikleri için emlak çözümü sayfasına bakabilirsiniz. Yorum akışının tamamı Instagram yorumlarına otomatik cevap yazısında, diğer yazılar blog sayfasında. Aynı kurguyu başka sektörlerde görmek isterseniz tur acentesi yapay zeka eğitimi ve klinik yapay zeka eğitimi yazıları iyi bir karşılaştırma sunar.

Kendi portföyünüzle denemek isterseniz Demo iste ya da hi@intusell.com adresine yazın; WhatsApp ve Instagram’ı birlikte bağlayıp ilk ilan sorularını beraber izleyelim.